不動產過戶給小孩
贈與 / 買賣 / 繼承如何選？
親屬間的房地產過戶，以往常用贈與的方式，利用的是市價與土地房屋公告現值的價差，來達到節稅的目的但自2016年1月1日開始實施房地合一稅，後續出售時高額的財產交易所得稅(房地合一稅)，才是親屬間過戶的規劃重點。
父親欲將房地移轉給兒子，買賣 / 贈與 / 繼承如何選？
| 買賣 | 贈與 | 繼承 | |
|---|---|---|---|
| 移轉時的相關費用 | 1.土地增值稅 2.契稅 3.地政規費 4.印花稅 5.代書費 |
1.土地增值稅 2.契稅 3.地政規費 4.印花稅 5.代書費 6.贈與稅 (超過贈與稅免稅額244萬元有贈與稅) |
1.地政規費 2.代書費 3.遺產稅 (超過遺產免稅額1333萬元有遺產稅) |
| 子出售時財產交易所得稅 |
新制房地合一稅 |
房地合一稅 |
1.新制房地合一稅 (賣價-繼承時房地現值)X稅率 2.舊制 (賣價-繼承時房地現值)X房屋占比X綜合所得稅率 擇優選擇申報! |
| 一、選擇「買賣」方式的主要考量 | |
|---|---|
| 考量因素 | 說明 |
| 受讓人（子女）的 資金與信用 |
買方具備足夠的自有資金或貸款能力，能提供真實且完整的資金流向證明供國稅局審核，以證明價款非由出賣人提供或作保，若無法證明金流，交易將被「以贈與論」，需補繳贈與稅。 |
| 土地增值稅 | 若符合自用住宅用地條件，可申請適用一生一次優惠稅率（10%）。 |
| 贈與稅負擔 | 只要金流真實，交易被國稅局認定為買賣，即可完全避免贈與稅。 |
| 節稅規劃 | 受讓人未來出售房地時，其取得成本以當時的成交價認定，成本較高，可有效降低未來出售時的財產交易所得，減少房地合一稅負擔。 |
| 注意 | 資金不得回流，避免「假買賣，真贈與」。 |
| 二、選擇「贈與」方式的主要考量 | |
|---|---|
| 考量因素 | 說明 |
| 受讓人（子女）的 資金與信用 |
受讓人（買方）往往因為缺乏足夠的資金、沒有穩定工作或缺乏償債能力，而無法向銀行申請貸款。在此情況下，要達成「買賣」所需的金流證明非常困難，因此多直接選擇「贈與」。 |
| 土地增值稅 | 贈與移轉無法適用自用住宅用地的優惠稅率（10%），出讓人（贈與人）必須按一般稅率繳納土地增值稅（稅率為 20% 至 40%）。 |
| 贈與稅負擔 | 房屋評定現值與土地公告現值的總額（即贈與標的價值）若超過當年度贈與稅免稅額（目前為新臺幣 244 萬元），則需課徵贈與稅。 |
| 節稅規劃 | 若房地產價值較高，可以選擇「逐年贈與」的方式。將贈與總額分散在數年內完成移轉，藉此每年利用免稅額，達到合法節省或降低贈與稅的目的。 |
| 注意 | 被繼承人死亡前2年內贈與給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬配偶，應在被繼承人死亡時併入遺產總額課稅。 |
| 三、選擇「繼承」方式的主要考量 | |
|---|---|
| 考量因素 | 說明 |
| 受讓人（子女）的 資金與信用 |
繼承人無需準備金流證明，也無需向銀行貸款，僅在遺產淨額超過免稅額時繳納遺產稅，現金需求較低。 |
| 契稅 | 繼承移轉的房屋，免徵契稅。 |
| 土地增值稅 | 最主要優勢：因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅。 |
| 遺產稅負擔 | 僅需課徵遺產稅，且享有高額免稅額（目前為1,333萬元）與多項扣除額（如配偶、直系血親卑親屬、喪葬費等）。 |
| 未來出售成本 | 重大劣勢：繼承取得的不動產，未來出售時的取得成本，原則上以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」認定，可能衍生較高房地合一稅。 |
| 節稅規劃 | 優勢：繼承房地再出售時，其持有期間可將被繼承人的持有期間合併計算，有助於適用較低的長期持有稅率。 |
| 缺點 | 遺產為所有繼承人共有，若要分配不動產，需全體同意；易有爭產情事。 |
買賣與贈與於生前辦理，可依個人意願決定財產分配，有效將不動產移轉於特定子女，並避免繼承時的特留分爭議；「繼承」是三種移轉方式中（買賣、贈與、繼承）前期稅負（土增稅、契稅）最低的方式。然而，其主要缺點是生前未完整規劃，百年後子女訴訟不斷，倘能及早規劃遺產分配，便能避免家庭爭產，維繫家族和睦關係。
透過繼承或贈與取得的房地產取得成本較低，導致受讓人未來出售時，房地合一稅的負擔可能會大幅增加，皆可透過地政士（代書）規劃節省大額稅金!
蔡韶珏地政士事務所
實務提醒：若規劃「買賣」移轉，務必先安排金流/貸款證明與資金來源，避免遭以贈與論課稅；若採「贈與」，請先評估贈與稅與土增稅；若採「繼承」，建議及早完成遺囑或生前信託以降低爭產風險。